«Земельная амнистия» и «легализация нарушений». О новациях в вопросах земельных отношений

У сярэдзіне красавіка Палатай прадстаўнікоў у другім чытанні прыняты праект Закона Рэспублікі Беларусь “Аб змяненні законаў па пытаннях рэгулявання зямельных адносін”. Падрабязней пра асноўныя навацыі “РВ” пагутарылі з дэпутатам Палаты прадстаўнікоў Нацыянальнага сходу Рэспублікі Беларусь па Докшыцкай выбарчай акрузе №22, членам Пастаяннай камісіі па эканамічнай палітыцы Анатоліем Сіўко.

– Чым абумоўлены навацыі ў пытаннях зямельных адносін?

– Законапраект накіраваны на рэалізацыю даручэнняў Кіраўніка дзяржавы ў сферы зямельных адносін, узмацненне адказнасці мясцовых органаў улады за развіццё рэгіёнаў, а таксама на ўдасканаленне парадку адабрання і прадастаўлення зямельных участкаў і распараджэння імі. Законапраектам прадугледжваецца ўнясенне змяненняў у Кодэкс Рэспублікі Беларусь аб зямлі і іншыя нарматыўныя акты.

Калі ж фармуляваць коратка, то сутнасць новага закона ў тым, каб спрасціць зямельныя адносіны, якія раней у краіне былі задужа зарэгуляваны. І законапраект дае шанец узаконіць усё тое, што і так даўно ёсць, але пры гэтым стварае ўмовы, каб грамадзяне плацілі за зямлю, а ўзамен атрымлівалі абарону сваіх правоў.

– Усе часцей у акрэсленай тэматыцы гучаць выразы “зямельная амністыя” і “легалізацыя парушэнняў”. Што маецца на ўвазе?

– Мясцовыя выканаўчыя камітэты атрымалі права прадастаўляць грамадзянам і юрыдычным асобам растэрміноўку на ўнясенне платы за права легалізацыі самавольных пабудоў на тэрмін да пяці гадоў. Тэрмін ільготнага выкупу зямельных участкаў у прыватную ўласнасць або арэнду (з прымяненнем паніжаючых каэфіцыентаў) прадоўжаны да 1 студзеня 2028 года. Гэта зроблена для ўніфікацыі з тэрмінамі заканчэння зямельнай амністыі.

– Якую сітуацыю ў такім разе можна прывесці ў прыклад?

– У Беларусі зямлю пад прыватнымі дамамі ці дачамі можна выкупіць у прыватную ўласнасць ці ўзяць у доўгатэрміновую арэнду на 99 гадоў. Кошт разлічваецца на аснове кадастравага кошту ўчастка. Каб стымуляваць людзей афармляць зямлю, дзяржава ўвяла паніжаючыя каэфіцыенты: 0,8 (зніжка 20 %) – для Мінска і абласных цэнтраў, 0,5 (зніжка 50 %) – для ўсіх астатніх рэгіёнаў, малых гарадоў і вёсак. Важная ўмова: гэтая льгота распаўсюджваецца толькі на тыя ўчасткі, якія ўжо знаходзіліся ў карыстанні грамадзян па стане на 1 верасня 2022 года. У такім выпадку мог узнікаць прававы тупік: чалавек па амністыі ўзаконьваў свой стары дом, працэдура зацягвалася, і да моманту, калі прыходзіў час афармляць саму зямлю, тэрмін дзеяння зніжак ужо згараў. Вынік новаўвядзення – новы закон выправіў гэту акалічнасць. Цяпер абедзве працэдуры – і амністыя парушэнняў, і права выкупіць зямлю са зніжкай 20% або 50 % – дзейнічаюць строга да адной даты: 1 студзеня 2028 года. У грамадзян з’явіўся дадатковы час, каб дааформіць дакументы на нерухомасць па зніжаным кошце.

– А калі грамадзяне праігнаруюць такую выдатную магчымасць легалізацыі?

– Наступствы зацягвання афармлення будуць. Калі грамадзянін не звернецца па легалізацыю да 1 студзеня 2028 года або факт самавольнага будаўніцтва зафіксуюць пасля 1 верасня 2022 года, выканкам прыме жорсткае рашэнне па зносе або ўзаконьванні з абавязковым спагнаннем платы ў мясцовы бюджэт.

– Анатолій Віктаравіч, новы закон пашырыў пералік выпадкаў прадастаўлення зямлі без аўкцыёну. Як гэта будзе магчыма?

– Каб паскорыць уцягванне зямель у абарот, пашыраны паўнамоцтвы мясцовай улады па выдзяленні ўчасткаў напрамую. Напрыклад, для інвестараў у рэгіёнах выканкамы атрымалі права без аўкцыёну прадастаўляць зямлю юрыдычным асобам і ІП для рэалізацыі інвестыцыйных праектаў, важных для канкрэтнага раёна. Гэта цікава і для пашырэння дзеючага бізнесу: калі ў прадпрыемства ўжо ёсць вытворчы будынак і патрэбны сумежны ўчастак для пашырэння (напрыклад, для будаўніцтва склада або паркоўкі), выканкам можа выдзеліць гэту зямлю напрамую, без таргоў. Сацыяльныя патрэбы: прамое выдзяленне ўчасткаў для будаўніцтва аб’ектаў інфраструктуры (дарогі, лініі электраперадач, дзіцячыя пляцоўкі) зараз афармляецца выканкамамі ў максімальна кароткія тэрміны.

– Дзяржава ўпершыню напрамую звязала зямельнае права і кадравую палітыку ў рэгіёнах.

– І гэта цалкам так. Абласная ўлада надзелена ўнікальным інструментам утрымання дэфіцытных спецыялістаў. Аблвыканкамы атрымалі права самастойна вызначаць катэгорыі грамадзян, якім зямельныя ўчасткі для будаўніцтва і абслугоўвання жылых дамоў могуць прадастаўляцца напрамую, з абыходам працэдуры камерцыйных таргоў. Закон не абмяжоўвае рэгіёны жорсткім пералікам, даючы ім свабоду адаптавацца пад свае патрэбы.

У прыярытэтныя катэгорыі традыцыйна ўваходзяць маладыя спецыялісты, урачэбны і медыцынскі персанал, педагогі, работнікі АПК і іншых сфер эканомікі.

– Як будзе дзейнічаць права на паўторны ўчастак?

– Калі грамадзянін (уключаючы льготныя катэгорыі) раней ужо атрымліваў участак ад дзяржавы, але быў вымушаны добраахвотна адмовіцца ад яго па ўважлівай прычыне, ён захоўвае права атрымаць зямлю паўторна. Напрыклад, чалавек афіцыйна звяртаецца ў мясцовы выканаўчы камітэт з заявай аб адмове ад зямельнага ўчастка. Выканкам прымае рашэнне аб адабранні ўчастка ў дзяржаўны абарот. У адрозненне ад старых правілаў, грамадзянін не страчвае свой статус. Ён мае права зноў стаць на ўлік жадаючых атрымаць зямельны ўчастак і, калі падыдзе яго чарга, атрымаць новы надзел для будаўніцтва.

– Законам прадугледжаны дадатковыя гарантыі для асобных катэгорый грамадзян?

– Сем’і з дзецьмі-інвалідамі змогуць атрымліваць участкі па-за чаргой. Але гэта права даецца строга адзін раз у жыцці. Калі сям’я пабудуе дом, прадасць яго і зноў стане той, якая мае патрэбу ў жыллі, атрымаць другі ўчастак бясплатна “па-за чаргой” ужо не атрымаецца. Для абароны ад шэрых схем перапродажу зямлі ўчасткі, атрыманыя льготнікамі як тымі, хто мае патрэбу, забаронена прадаваць, дарыць або здаваць у арэнду да заканчэння 5 гадоў з моманту ўводу жылога дома ў эксплуатацыю. Прадаць недабуд на такім участку можна толькі самому выканкаму пры наяўнасці выключна ўважлівых прычын.

– Што будзе азначаць аднаразовае ўнясенне платы землекарыстальнікам пры наступным здзяйсненні здзелак з зямельным участкам?

– Новы закон дакладна зафіксаваў: паўторнае ўнясенне платы ў памеры рынкавага кошту зямельнага ўчастка (або платы за права яго арэнды) пры паслядоўным здзяйсненні здзелак не патрабуецца, калі гэтыя дзеянні ўкладваюцца ў вызначаны часавы ліміт. Напрыклад, уласнік заказваў рынкавую ацэнку і ўносіў плату ў бюджэт, каб падзяліць участак. Праз месяц ён вырашаў змяніць мэтавае прызначэнне аднаго з участкаў, якія ўтварыліся. Па старых правілах, дзяржорганы патрабавалі запускаць працэдуру нанава – праводзіць новую ацэнку і ажыццяўляць паўторную даплату. Калі пасля гэтага ўчастак планавалася прадаць (здзейсніць адчужэнне), уласнік мог сутыкнуцца з неабходнасцю ўнясення платы яшчэ раз.

Для грамадзян выключаны сітуацыі, калі пры афармленні спадчыны, дарэнні або раздзеле зямлі паміж сваякамі людзям даводзілася браць крэдыты для паўторнай аплаты кадастравага або рыначнага кошту метраў, якія ўжо адзін раз былі аплачаны дзяржаве.

Забудоўшчыкі і інвестары атрымалі прагназуемыя выдаткі без паўторных падаткаў на зямлю. Для рэгістратараў БТІ працэдура стала аўтаматычнай. Калі ў базе даных агенцтва па дзяржрэгістрацыі ёсць праведзеная і аплачаная ацэнка, патрабаваць ад заяўніка новыя квітанцыі за тое ж самае права на зямлю забаронена законам.

Ёсць і шэраг іншых змен. Напрыклад, для мэтавай катэгорыі зямлі, звязанай з агародніцтвам. Уласнікам дадалі магчымасць вырошчваць шматгадовыя культуры (раней гэта было забаронена, а зараз можна саджаць сады, напрыклад, з груш і яблынь); ставіць некапітальныя платы (напрыклад, ад жывёлы).

Уступленне норм у сілу падзелена на тры часавыя этапы, каб даць магчымасць дзяржаўным органам падрыхтаваць падзаконныя акты, а грамадзянам і бізнесу – адаптавацца да змен.

Этап 1: з 7 чэрвеня 2026 года (ужо набыў моц).

Пачалі дзейнічаць нормы, якія датычацца зямельнай амністыі і абароны сацыяльных катэгорый. Гэта:
– пашырэнне зямельнай амністыі на агароды, асабістыя падсобныя гаспадаркі і ўчасткі для нестацыянарных гандлёвых аб’ектаў (ларкі, павільёны);
– магчымасць прадастаўлення растэрміноўкі да 5 гадоў на аплату легалізацыі “самавольных” пабудоў; афіцыйнае падаўжэнне льготнага выкупу зямлі (са скідкамі 20% і 50%) да 1 студзеня 2028 года;
– права на паўторнае выдзяленне ўчасткаў маючым патрэбу і пазачарговае прадастаўленне зямлі сем’ям з дзецьмі-інвалідамі.

Этап 2: з 7 жніўня 2026 года
У гэты перыяд уступаюць у сілу пераходныя тэхнічныя палажэнні, якія рэгламентуюць унутранае міжведамаснае ўзаемадзеянне, працу землеўпарадкавальных службаў, а таксама
парадак дакументаабароту мясцовых выканаўчых камітэтаў пры падрыхтоўцы рашэнняў па адабранні і прадастаўленні ўчасткаў.

Этап 3: з 7 снежня 2026 года
Праз 6 месяцаў пасля апублікавання ўступае ў сілу асноўны блок маштабных змен, якія напрамую карэктуюць Кодэкс аб зямлі:
– новыя жорсткія правілы і крытэрыі падзелу і зліцця зямельных участкаў;
– парадак заліку і змяненні ўмоў платы за права арэнды дзяржаўных зямель;
– новы дэталёвы рэгламент размяшчэння нестацыянарных аб’ектаў (кіёскаў, тэрас, павільёнаў) без працэдуры адабрання зямлі;
– змяненні ў правілах здзяйснення здзелак з нерухомасцю, уключаючы новыя абавязкі арандатараў і пашырэнне катэгарыяльнага апарата Кодэкса аб зямлі;
– права юрыдычных асоб і індывідуальных прадпрымальнікаў (ІП) прэтэндаваць на легалізацыю ўчасткаў па праве даўнасці валодання (калі адкрыта і бесперапынна карысталіся зямлёй больш за 15 гадоў).

Наталля СТАШЭВІЧ.